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长租市场整顿意见出台 年轻人租房有保障了?
作者:捕鱼 发布日期:2020-01-26

  近日,6部门发文整顿规范住房租赁市场,强调规范住房租赁市场主体的经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。这剂猛药对年轻人的租房之痛,疗效如何?

  长租公寓行业将迎来变局。

  近日,住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),其中明确了加强对“高进低出”等模式的租赁企业的监管,规范“租赁贷”,实行租赁网签、租金纳入银行监管账户等。

  作为购租并举的住房制度补充,长租公寓一度成为风口,但产业初期,市场规范化水平不高,盈利模式不清晰,一些长租公寓野蛮生长,频频“爆雷”。《意见》强调规范住房租赁市场主体的经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。这剂猛药对年轻人的租房之痛,疗效如何?

  洗牌

  2019年的长租公寓“爆仓”数目再创新高。根据各大媒体及公开信息统计,2019年,53家长租公寓经营难以为继,其中资金链断裂及跑路的共有45家,4家企业被收购,4家拖欠或拒付房租。以去年7月的乐伽公寓为例,“高收低租”、自建“资金池”以及现金流问题导致其最终破产,引发多地租客维权。

  CIREA中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示,某些“高进低出”的所谓住房租赁企业,一开始可能就是打着住房租赁企业的旗号行骗,实际上不是真正意义上的住房租赁企业。

  《意见》表示,住房和城乡建设部等部门会加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业将租金、押金等纳入银行的监管账户。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,将约谈告诫、暂停网签备案、依法依规查处等。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,《意见》首次明确了这些“高进低出”的租赁企业是“吃差价”的高风险租赁企业。

  国内的长租公寓一般有“集中式”和“分散式”两类,集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,如万科泊寓、龙湖冠寓等;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”,如自如、青客等。

  张大伟认为,长租公寓是对存量的改造,处理的是业主的资产,这些“高进低出”的企业并未拥有房屋产权,也没有做增量,只是将房源收租改造,为了吃差价而更多地隔断空间、提高租金。

  “租赁产业是关乎普通人、特别是中低收入人群的民生产业。资本驱动下介入的租赁企业都在抢房源,但普通住宅对应的中低收入群体,承受不了这么高的租金,高囤积率导致高空置率的出现,这种模式下亏损是必然。”

  近期有长租公寓管家反映,由于市场遇冷,两三个月前平台就在减少甚至停止在市场上收房,这与一年前各大平台高价抢房的景象对比鲜明。

  良性的住房租赁市场应该是怎样的?张大伟认为应由三个部分重构梯级消费,小业主对客户占据绝大份额,二者直接互动;一小部分是面向中高端市场、管理自有资产的租赁企业,他们更加关注房屋的质量安全与保值增值;“二房东”式租赁企业可以分布在一些热点区域,占有10%-20%的市场份额是正常的。

  长租公寓行业进入“优胜劣汰”的关键期。柴强认为,如果住房租赁市场秩序整顿规范好了,可清除其中的“害群之马”,这能为规范经营的住房租赁企业腾出市场空间,有利于其可持续发展。

  引入银行,管住“租金贷”之手

  一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,转手再用贷得的资金获取更多房源,这种“租金贷”模式让不少租客陷入“已经退房了,还得还贷款”的大坑。

  2019年10月28日,蛋壳公寓赴美上市,“租金贷”为最大现金流来源。其披露的招股书显示,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元,从金融机构获得的租金预付款达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。仅2019年前9个月,通过“租金贷”获取的租金预付款就已占租金收入的80%,这一比例在2017年、2018年高达90%、88%。

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